Prenájom nehnuteľností cez Booking a Airbnb – aké sú vaše povinnosti?

Dátum: 12. 05. 2025

 

Prenajímanie nehnuteľností cez platformy ako Airbnb či Booking.com je čoraz populárnejším spôsobom, ako si privyrobiť alebo vytvoriť stabilný príjem – najmä ak vlastníte voľnú nehnuteľnosť, ktorú sami nevyužívate. Či už ide o byt po starých rodičoch, apartmán na horách alebo investičnú nehnuteľnosť v meste, krátkodobý prenájom môže prinášať zaujímavé výnosy. Ak však chcete prenajímať zákonne a vyhnúť sa nepríjemnostiam, je dôležité poznať svoje daňové, účtovné a legislatívne povinnosti.

Kedy ide o podnikanie a kedy nie?

Nie každá aktivita, pri ktorej zarobíte peniaze, sa automaticky považuje za podnikanie. To, či ide o podnikanie alebo nie, závisí predovšetkým od toho, či sa jedná o jednorazovú činnosť, alebo o systematickú a opakovanú aktivitu so zámerom dosiahnuť zisk.

Krátkodobý prenájom nehnuteľností prostredníctvom digitálnych platforiem (napr. Airbnb alebo Booking), ktorý je spojený s poskytovaním doplnkových služieb ako upratovanie, odovzdanie kľúčov či komunikácia s hosťami, sa považuje za podnikanie. Vyplýva to z aktuálneho výkladu zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Inými slovami, takúto činnosť nie je možné vykonávať neoficiálne ako občasný zárobok fyzickej osoby bez registrácie. Na jej legálne poskytovanie je potrebné získať živnostenské oprávnenie alebo zvoliť inú formu podnikania, napr. s. r. o.

Živnosť alebo s .r. o.?

Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie – napr. na pár dní alebo týždňov – z pohľadu zákona už nejde o pasívny prenájom, ale o ubytovacie služby. V takom prípade potrebujete:

• živnostenský list na ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností,
• alternatívne môžete podnikať aj cez s. r. o., čo však prináša viac administratívy,
• registráciu na daňovom úrade (pridelenie DIČ),
• pri s .r .o. aj zápis do obchodného registra.

Naopak, ak ide o dlhodobý prenájom bez doplnkových služieb – napr. prenájom bytu na niekoľko mesiacov bez upratovania, výmeny posteľnej bielizne či iných hotelových služieb, nejde o podnikanie. Zákon ho považuje za pasívny príjem podľa Občianskeho zákonníka, a teda živnosť ani s. r. o. nepotrebujete.

Ak si nie ste istí, do akej kategórie vaša činnosť patrí, radi vám pomôžeme zorientovať sa v legislatíve a nájdeme správne riešenie.

Ubytovanie cez Booking a Airbnb z pohľadu DPH

Krátkodobé ubytovanie poskytované cez Booking.com alebo Airbnb sa podľa zákona považuje za ubytovaciu službu, nie za bežný prenájom. Táto služba nie je oslobodená od DPH a podlieha zníženej sadzby dane vo výške 5 %.

Platiteľ DPH zaraďujete ubytovacie služby medzi zdaniteľné obchody. Pokiaľ prenajímateľ doposiaľ nie je platiteľom DPH, povinnosť registrácie vzniká po prekročení hranice obratu 50 000 EUR, resp. 62 500 EUR. Možná je aj dobrovoľná registrácia. Povinnosť sledovať obrat platí aj v prípade, že nehnuteľnosť prenajímate primárne na bývanie.

Registrácia na DPH podľa §7a zákona o DPH

Ak plánujete ponúkať ubytovanie cez platformy ako Booking.com alebo Airbnb a nie ste platiteľom DPH, ešte pred začiatkom prenajímania máte povinnosť zaregistrovať sa na DPH podľa § 7a zákona o DPH.

Dôvod je jednoduchý. Tieto platformy sú zahraničné osoby z iných členských štátov EÚ, ktoré vám fakturujú poplatky za sprostredkovanie služby. Ako príjemca služby z iného členského štátu, vám vzniká povinnosť samostatne priznať a zaplatiť DPH z týchto poplatkov (tzv. reverse charge mechanizmus). Aby ste túto povinnosť mohli splniť, musíte byť registrovaní podľa § 7a ešte pred prijatím prvej takejto služby.

Táto forma registrácie z vás nerobí platiteľa DPH v plnom rozsahu, ale umožňuje vám splniť zákonnú povinnosť voči štátu. Ak túto povinnosť zanedbáte, hrozí vám pokuta a dodatočné daňové domeranie.

Príklad:

Prenajímateľ, má zriadenú živnosť na ubytovacie služby a od septembra 2025 chce prenajímať apartmán cez Booking.com. Nie je však platiteľom DPH ani nemá registráciu podľa § 7a. Keďže mu Booking.com začne fakturovať poplatky za sprostredkovanie, musí sa ešte vopred – ideálne v priebehu augusta – registrovať podľa § 7a. Len tak splní zákonnú podmienku registrácie pred prijatím služby.

Neoprávnené podnikanie a možné sankcie

Ak začnete poskytovať krátkodobé ubytovanie bez živnostenského oprávnenia, prípadne si ho vybavíte až po začatí činnosti, pôjde o neoprávnené podnikanie.

Podľa Živnostenského zákona môže živnostenský úrad uložiť fyzickej alebo právnickej osobe, ktorá vykonáva činnosť bez príslušného oprávnenia, pokutu až do výšky 1 659 EUR, aj keď ide o voľnú živnosť.

Povinnosť vystavovať faktúry pri poskytovaní ubytovania

Ak podnikáte a poskytujete ubytovacie služby cez digitálne platformy ako Booking.com alebo Airbnb, máte povinnosť evidovať svoje príjmy a vystavovať daňové doklady – bez ohľadu na to, či ste platiteľom DPH, alebo nie.

Podľa § 72 ods. 1 zákona o DPH vzniká povinnosť vyhotoviť faktúru vždy, keď ste platiteľom DPH. V takom prípade vystavujete faktúru zákazníkovi priamo vy – a to na celkovú sumu za ubytovanie, vrátane provízie platformy. Ak bola služba poskytnutá na území Slovenska, ide o zdaniteľné plnenie na Slovensku a faktúra sa vystavuje so slovenskou DPH.

Aj keď nie ste platiteľom DPH, a zákazník si od vás vyžiada faktúru, ste povinní ju vyhotoviť – opäť na celkovú cenu, ktorú zákazník za ubytovanie zaplatil.

Platformy ako Airbnb síce hosťom vystavujú potvrdenie o rezervácii, no z pohľadu slovenského zákona to nie je plnohodnotný daňový doklad. Preto je dôležité vystavovať vlastné faktúry alebo pokladničné doklady.

Odporúča sa používať fakturačný alebo účtovný softvér, ktorý vám zabezpečí prehľadnú evidenciu tržieb a splnenie zákonných povinností.

Zrážková daň pri využívaní digitálnych platforiem

Ak digitálna platforma nemá na Slovensku zaregistrovanú stálu prevádzkareň, uplatňuje sa tzv. režim zrážkovej dane. V praxi to znamená, že ak ako daňovník využívate zahraničnú platformu (napr. na sprostredkovanie ubytovania) a chcete si poplatky za sprostredkovanie zahrnúť do daňových nákladov, ste povinní z týchto platieb zraziť a odviesť daň daňovému úradu.

Sadzba zrážkovej dane závisí od toho, z akej krajiny platforma pochádza:

• 19 %, ak ide o zmluvný štát (štát, s ktorým má SR uzavretú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia),
• 35 %, ak ide o nezmluvný štát.

Táto povinnosť sa však nevzťahuje na platformy, ktoré majú na Slovensku stálu prevádzkareň. To je aj prípad Booking.com a Airbnb, ktoré si registračnú povinnosť už splnili. Ak teda prenajímate cez tieto platformy, zrážkovú daň riešiť nemusíte.

Daň z ubytovania

Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie, nezabúdajte na povinnosť odvádzať daň z ubytovania obci alebo mestu, v ktorom sa vaše ubytovanie nachádza.

Táto daň sa nevzťahuje na hosťa, ale na vás ako prevádzkovateľa – ste povinní sa registrovať na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade a mesačne odvádzať daň za každého ubytovaného hosťa. Výška dane sa líši podľa lokality a zvyčajne sa pohybuje od 1 € do 3 € za noc a osobu.

Daňová povinnosť vzniká v deň začiatku poskytovania plateného ubytovania a zaniká jeho ukončením. Konkrétne podmienky, výšku poplatkov, či spôsob odvádzania dane si určuje každá obec individuálne, preto vám odporúčame overiť si aktuálne informácie na webovej stránke vašej obce.

V niektorých mestách a turisticky atraktívnych lokalitách sa dodržiavanie tejto povinnosti prísne kontroluje – pri nesplnení si môžete privodiť pokuty alebo až zákaz činnosti.

Výnimkou je Bratislava, kde Airbnb uvádza, že automaticky vyberá a odvádza daň z ubytovania za hostiteľov, ak si to mesto vyžaduje a Airbnb umožňuje takýto výber.

Transakčná daň

Transakčná daň sa začína týkať podnikateľov, a teda aj prenajímateľov od apríla 2025. Daň z finančných transakcií predstavuje 0,40 % z bezhotovostnej transakcie, pričom maximálny limit predstavuje 40 EUR. Pokiaľ potrebujete vykonať výber hotovosti z bankomatu alebo podnikateľského účtu, sadzba predstavuje 0,80 %.

Ako to vykázať v daňovom priznaní?

Ak podnikáte ako fyzická osoba (živnostník), vaše príjmy z prenájmu cez Airbnb alebo Booking patria medzi príjmy z podnikania (§6 ods. 1 zákona o dani z príjmov). Môžete si vybrať spôsob uplatňovania výdavkov:

• Skutočné výdavky – vtedy vediete účtovníctvo alebo daňovú evidenciu a účtujete každú položku,
• Paušálne výdavky – vo výške 60 % z dosiahnutých príjmov (maximálne 20 000 EUR ročne), pričom nie je nutné preukazovať bločky.

Ak prenajímate cez s. r. o., príjmy sú súčasťou účtovníctva právnickej osoby a zdaňujú sa podľa štandardného režimu dane z príjmov právnických osôb.

Aké výdavky si môžete uplatniť pri prenájme?

Ak dosahujete príjmy z prenájmu, môžete si od nich odpočítať výdavky, ktoré súvisia s vaším podnikaním. Existujú pritom dva režimy uplatňovania výdavkov – podľa toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť súčasťou obchodného majetku, môžete do daňových výdavkov zahrnúť napríklad:

• odpisy z obstarávacej ceny nehnuteľnosti,
• úroky z úveru použitého na jej kúpu,
• náklady na opravy, rekonštrukcie a údržbu,
• energie a služby – voda, plyn, elektrina, kúrenie, odvoz odpadu, internet, upratovanie, osvetlenie spoločných priestorov,
• poistenie nehnuteľnosti,
• poplatky za sprostredkovanie (napr. Airbnb, Booking),
• výdavky na zariadenie – nábytok, posteľná bielizeň, práčka, spotrebiče,
• reklamu a marketing (napr. Google Ads, Facebook),
• softvér na správu rezervácií alebo účtovníctvo.

Všetky výdavky musia byť preukázateľné (napr. faktúrou) a musia reálne súvisieť s vašou činnosťou, inak ich daňový úrad nemusí uznať.

Pozor na oznamovanie príjmov z platforiem

Od januára 2023 prináleží digitálnym platformám ako je Booking.com a Airbnb, povinnosť nahlasovať finančnej správe príjmy používateľov. Týka sa to všetkých prenajímateľov, ktorí cez tieto platformy dosahujú príjem. Údaje o poskytnutých službách a zarobených sumách sa následne porovnávajú s podaným daňovým priznaním.

Pokiaľ vznikne nesúlad, môže nasledovať daňová kontrola, dorubenie dane aj sankcie.

Z tejto povinnosti sú oslobodení len tí poskytovatelia, ktorí mali menej ako 30 prenájmov ročne a príjem do 2 000 EUR, alebo tí, ktorým platforma sprostredkovala viac ako 2 000 transakcií (napr. veľké firmy).

Zhrnutie

Prenajímať nehnuteľnosť cez Airbnb či Booking môže byť skvelý spôsob, ako si privyrobiť – alebo dokonca vybudovať stabilný príjem. Treba však rátať s tým, že to nie je úplne bez papierovačiek.

Mnohí prenajímatelia na začiatku netušia, čo všetko majú riešiť, a neskôr ich prekvapia pokuty či nutnosť doplatiť dane. Stačí si to správne nastaviť hneď na začiatku – a prenajímanie môže byť bez stresu a problémov.

V prípade otázok alebo nejasností sa na nás neváhajte obrátiť – radi vám pomôžeme.